尽快出台土地供应计划 有效引导房地产市场预期

  • 来源: 看房网
  • 类别:房产资讯
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2020年8月金融监督部门发布了对房地产企业的三条红线,2020年底又发布了对商业银行房地产金融集中管理的规定。在此背景下,一些城市房地产市场最近仍在上涨。笔者认 为,房价上涨是很多因素综合作用的结果,房地产管制政策应该因病采取措施。
多因素导致部分城市房价上涨。
据观察,本轮部分城市房价上涨的主要因素如下
一是货币环境因素。为了应对疫情,2021年世界主要国家的货币政策和财政政策都很宽松,我国没有实施量化宽松政策,但整体融资环境比2019年宽松。从房地产市场运营的历史经验来看,宏观政策调整对中心城市(主要是一线城市和一部分二线城市)的影响明显超过中小城市。
二是中小企业贷款和房地产贷款利率下降,套期保值交易。为了应对疫情,2020年初央行出台了一系列中小企业救济政策,中小企业贷款可享受低利率优惠,最低年利率低于住房贷款的最低利率。
对于商业银行来说,中小企业的贷款风险高于贷款风险,中小企业的贷款利率低于贷款时,一部分商业银行选择向有房地产抵押的中小企业发放贷款。因此,市场上出现了一些专门从事套期保值交易的中介机构,为一些房地产经纪人提供过桥资金,购房后处理中小企业抵押贷款,偿还所有资金。小微企业优惠贷进入楼市,刺激部分城市房价上涨。
三是高网民从海外回流,刺激了中心城市的住宅需求。由于疫情的影响,出国留学的高级人才回归,现在回归的主要是在国外学习的本科以上学历的人才,疫情在海外蔓延改变了这些人的学习和工作计划。
目前,留学群体中还有一部分是中小学生,这些学生中有相当一部分已经回国,但由于中外学习内容的差异,他们暂时很难参加国内普通学校的学习,只能进入国际学校或重点中学的国际班。出国留学的中小学生回流成为刺激中心城市学区房价上涨的重要因素。
海外留学群体大部分都是高净值家庭,这些群体的回流带动了一定数量的资金回流,改变了部分家庭资产配置。这些高端人才主要流向一线城市。
四是股市的繁荣在一定程度上刺激了楼市的需求。股票市场对楼市的影响主要是通过新股发行渠道。现在的上市公司以民间控股为中心,各公司完成新股的发行和上市,产生高网络家庭,从股票市场出现的资金成为推动房价上涨的力量。从近两年完成新股上市的公司注册地看,这些公司主要集中在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、合肥、成都等城市,这些城市的房价有一定的上涨。
五是新房价格限制导致套期保值行为,在一定程度上刺激楼市价格上涨。限制商品住宅价格是为了缓和房价上涨的压力,实现抑制住宅市场的价格变动。但是,由于新房的价格限制,一些城市的新房价格大幅度低于二手房价格,短期套利资金进入,出现了所谓的日光盘现象。更重要的是,阳光盘的出现会刺激当地楼市价格的上涨,不利于市场的健康运行。
政府实施限价政策的初衷是缓解中低收入阶层的购房压力,但部分投机资本获利。建议通过对购房者进行严格的资格认证,可以阻止投机者进入购房者的行列,有些城市已经开始进行类似的操作,效果还需要观察。
房地产管制必须有目的。
笔者认为,房地产管制需要目标。一是宏观政策应恢复常态化,这是治本之策。在疫情得到良好控制的情况下,我国货币和财政政策应该回归中性,特别是在美国再次推出财政刺激政策的背景下,我国必须采取一定的措施来阻止美国宽松政策的溢出效应。
二是建议尽快纠正中小企业贷款利率和贷款利率的倒置现象。防止资金违规流入房地产市场。
三是尽快根据国土资源部门出台的两集中方法出台土地供应计划,特别是房价上涨幅度大、库存消化周期不足10个月的热点城市。通过增加土地和住房供应,可以有效引导市场预期。在这个房价上涨很快的城市,新房的库存数量有限,库存消化周期低于正常水平,例如上海、合肥的库存消化周期低于6个月。
四是建议部分城市取消房屋限价措施。从实践结果来看,新房价格限制只能在短期内发挥抑制房价的作用,二手房价格和新房价格下跌时发生套期保值交易,价格限制政策反而刺激了市场需求。

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